房地產開發(fā)企業(yè)是房地產開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調 與控制的職能。房地產開發(fā)是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經(jīng)濟活動。從房地產開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務特點看，這類企業(yè) 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經(jīng)營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發(fā)企業(yè)應處理好企業(yè)與外部的關系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調這種關系。 房地產開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應側重于經(jīng)營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發(fā)企業(yè)的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質量監(jiān)督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發(fā)企業(yè)參與了實物產品的生產，并對自己經(jīng)營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發(fā)企業(yè)的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內部過程 和活動。房地產開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發(fā)企業(yè)內部過程之外完 成的，不是房地產開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質量和進度的權利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產品的義務，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應由房地產開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務質量 房地產開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產企業(yè)，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經(jīng)營 服務的根本性質。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。