房地產(chǎn)ISO9001：2008認(rèn)證已成為房地產(chǎn)業(yè)的新潮流。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)明顯的體現(xiàn)在認(rèn)證通過以前質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況，相對說比較正常和良好（否則也難以通過審核），在質(zhì)量管理體系認(rèn)證通過以后，一些企業(yè)便產(chǎn)生了松懈思想，從而放寬了對質(zhì)量管理體系運(yùn)行的維持和監(jiān)督力度，呈現(xiàn)出種種滑坡現(xiàn)象。有的通過了 ISO9000 質(zhì)量管理體系認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工工程驗(yàn)收時(shí)，反而有合格率下降的現(xiàn)象，這顯然是不正常的。由此，有足夠理由懷疑這些房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行的符合性和持續(xù)的有效性。顯然，這種情況對那些房地產(chǎn)企業(yè)自身存在和發(fā)展的影響也是頗具危害性的。 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工場所分散并且流動(dòng)性較大，人員波動(dòng)也比較大，因此，實(shí)施 ISO9000 質(zhì)量管理體系相對說難度也比較大一些，從而致使少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行 ISO9000 質(zhì)量管理體系上存有較多紕漏。然而，誠如 ISO9000：2008 標(biāo)準(zhǔn)所指出的：“質(zhì)量管理體系要求是通用的，適用于所有行業(yè)或經(jīng)濟(jì)領(lǐng)城，不論其提供何種類別的產(chǎn)品。 1 管理者重視，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是“可測量的” 　　房地產(chǎn)企業(yè)在獲得認(rèn)證后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運(yùn)行的前提，是得到 管理者或管理者代表的重視和支持。譬如，有的房地產(chǎn)企業(yè)在認(rèn)證后，組織機(jī)構(gòu)就由于各種原因“散架”了，質(zhì)量員（或質(zhì)檢員）也進(jìn)行調(diào)動(dòng)，換上了不甚熟悉質(zhì)量管理或檢驗(yàn)業(yè)務(wù)的人員（按要求應(yīng)經(jīng)培訓(xùn)和考核合格）。眾所周知，組織機(jī)構(gòu)是質(zhì)量管理體系運(yùn)行的基本保證，失去了合適組織機(jī)構(gòu)的支撐，質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)行勢必成為一句空話。有了 管理者或管理者代表的重視和支持，類似這種組織機(jī)構(gòu)隨意“散架”的事情就不會(huì)發(fā)生，人力、物力、財(cái)力等各種資源也就能得到一定保證。實(shí)際上，質(zhì)量管理體系在運(yùn)行過程中還會(huì)產(chǎn)生各種各樣問題或情況，因此，需要一個(gè)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題并不斷完善和改進(jìn)的機(jī)制，客觀地說，這種機(jī)制的權(quán)威協(xié)調(diào)者非 管理者或管理者代表莫屬。 　　ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)對質(zhì)量目標(biāo)的要求之一是“可測量的”。某公司的質(zhì)量目標(biāo)為：“工程竣工驗(yàn)收合格率 ，創(chuàng)文明標(biāo)化工地 3 項(xiàng)，合同履約率 ，交付后滿意率 ”。這個(gè)質(zhì)量目標(biāo)當(dāng)然也有缺陷：一是缺少管理性過程的質(zhì)量目標(biāo)。二是先進(jìn)性方面尚有不足。但是，它有一個(gè) 的優(yōu)點(diǎn)就是“可測量的”。有的房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)中有這么一條“創(chuàng)建 （或精品）工程”，但 （或精品）工程的標(biāo)準(zhǔn)或條件是什么？數(shù)量又是多少？比較籠統(tǒng)無法衡量。也有的房地產(chǎn)企業(yè)其質(zhì)量目標(biāo)為“爭達(dá)行業(yè)先進(jìn)水平”，同樣衡量不了，企業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是經(jīng)過努力可以達(dá)到的具體目標(biāo)。同時(shí)，浙江景華公司的質(zhì)量目標(biāo)層層分解到各個(gè)部門和科室，這樣才能保證其實(shí)現(xiàn)。實(shí)際上一個(gè)企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)得如何，反過來也顯示出該企業(yè)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行狀態(tài)是否正常和有效。因?yàn)?，“?shí)踐是檢驗(yàn)真理的 標(biāo)準(zhǔn)”。 2 不斷提高全員對 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)的理解能力和實(shí)踐水平 　　眾所周知，技術(shù)資料、人員因素、機(jī)械設(shè)備、環(huán)境條件、規(guī)章制度等各項(xiàng)影響質(zhì)量管理體系運(yùn)行的要素之中，人員因素是重要的，因?yàn)槿魏问虑榭傄揽咳藛T來操作和執(zhí)行。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各類人員進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，是提高人員素質(zhì)的有效途徑。中層以上管理人員及頂目經(jīng)理在認(rèn)證后應(yīng)再培訓(xùn)，再培訓(xùn)的主要內(nèi)容為 ISO9000：2008 族標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)方面的法律和法規(guī)等，由上級建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和專家授課。 　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)加強(qiáng)對他們的再培訓(xùn)工作。主要培訓(xùn)和學(xué)習(xí)本公司的質(zhì)量管理體系文件以及房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)等，在可能條件下還可組織專業(yè)人員對相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范進(jìn)行學(xué)習(xí)和交流，以提高管理意識(shí)和技術(shù)水平，可由獲得內(nèi)審員資格的中層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)技術(shù)人員授課，也可以請相關(guān)專業(yè)的專家指導(dǎo)。由于行業(yè)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊工種（有的還有一定危險(xiǎn)性）比較多，所以，這些工種的人員必須經(jīng)培訓(xùn)持證上崗。 　　關(guān)于內(nèi)審員的再學(xué)習(xí)，應(yīng)組織內(nèi)審員進(jìn)一步學(xué)習(xí)和理解內(nèi)審員的培訓(xùn)教程，相互交流內(nèi)審中的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)。內(nèi)審員的數(shù)量要和本公司的規(guī)模相適應(yīng)，否則應(yīng)增加內(nèi)審員的人數(shù)（需經(jīng)質(zhì)量管理體系認(rèn)可機(jī)構(gòu)培訓(xùn)考核合格并獲證）。請質(zhì)量管理專家進(jìn)行 ISO9000 族標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，強(qiáng)化全員的質(zhì)量意識(shí)，以促進(jìn)本公司管理水平和質(zhì)量保證能力的提高。 3 強(qiáng)化內(nèi)審，不斷完善和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行 　　事實(shí)上，ISO9000 認(rèn)證之后的質(zhì)量管理體系也不可能是完善的，它還需要在運(yùn)行和實(shí)施過程中不斷加以改進(jìn)和充實(shí)。如在質(zhì)量管理體系的持續(xù)運(yùn)行中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量手冊中的一些條款與實(shí)際情況不相適應(yīng)；一些程序文件的條款在執(zhí)行和操作時(shí)也會(huì)發(fā)生許多不符合客觀實(shí)際的現(xiàn)象。因此，質(zhì)量手冊和程序文件在實(shí)施若干時(shí)間后要進(jìn)行修訂和換版是很正常的事（即使短期內(nèi)不改版，但在質(zhì)量管理體系文件的增刪頁中適時(shí)填寫更新情況也屬必要）。至于因?yàn)榧夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范的修訂，勢必導(dǎo)致相關(guān)原始記錄表式的一定更改。其次，由于顧客申訴或意見反饋，房地產(chǎn)業(yè)市場新的信息，內(nèi)部、外部質(zhì)量審核發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)糾正和措施等，均可導(dǎo)致質(zhì)量管理體系文件需要完善和改進(jìn)。從某種意義上說，質(zhì)量管理體系文件的適時(shí)充實(shí)、改進(jìn)和更新正是質(zhì)量管理體系運(yùn)行、維持和完善中的“寒暑表”。 　　強(qiáng)化內(nèi)審是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系持續(xù)運(yùn)行的不竭的動(dòng)力，在可能的條件下內(nèi)審結(jié)果也可作為企業(yè)內(nèi)部職能和責(zé)任考核的獎(jiǎng)懲依據(jù)。一般地說，每年至少進(jìn)行一次內(nèi)審，但為了促使質(zhì)量管理體系更好運(yùn)行（或某些企業(yè)因于行業(yè)的特殊性），也可每年進(jìn)行二次或兩年進(jìn)行三次內(nèi)審。如果每年只進(jìn)行一次內(nèi)審，那么這次內(nèi)審必須包括 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和所有部門；如果每年兩次內(nèi)審，那么有一次內(nèi)審可以是 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)部分要素和若干部門。對于內(nèi)審中的不合格項(xiàng)的糾正或措施，必須進(jìn)行有效跟蹤和記錄。實(shí)踐表明，強(qiáng)化內(nèi)審，嚴(yán)于督查，可以有效克服和機(jī)構(gòu)內(nèi)部的惰性，增強(qiáng)全體員工的質(zhì)量意識(shí)和執(zhí)行質(zhì)量管理體系文件的自覺性，提高企業(yè)的綜合管理水平，有利于形成自我約束、自我改進(jìn)、自我完善的良性循環(huán)機(jī)制。 4 加強(qiáng)管理評審，重視測量儀器設(shè)備的檢定工作 　　管理評審是由 管理者或管理者代表主持的對房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀態(tài)（其適宜性、充分性和持續(xù)有效性如何）的審核。管理評審可以是例行性的，如和內(nèi)審一樣，每年至少進(jìn)行一次；也可以是有針對性的，在發(fā)現(xiàn)問題（如外審或內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)不符合項(xiàng)、客戶的投訴、竣工工程質(zhì)量驗(yàn)收中發(fā)生較大不合格、施工生產(chǎn)中發(fā)生較大質(zhì)量事故等）之后即時(shí)進(jìn)行。對于例行性的管理評審，如果內(nèi)審已包括 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和所有部門，那么管理評審時(shí)限于時(shí)間和精力，也可選擇 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)部分要素和部門進(jìn)行；否則必須按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和部門進(jìn)行（亦算是對內(nèi)審的一種補(bǔ)償）。對于有針對性的管理評審，則其審核計(jì)劃應(yīng)圍繞問題所涉及的要素和部門進(jìn)行制訂，以便做到“對癥下藥、辨證施治”，從而收到事半功倍的效果。通過管理評審， 管理者或管理者代表可以加深對本公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀態(tài)的了解，這對于解決各部門協(xié)調(diào)等問題頗有益處，也可以促進(jìn)質(zhì)量管理體系更加有效地運(yùn)行。 　　就房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況而言，測量儀器設(shè)備的數(shù)量相對企業(yè)規(guī)模來說比較少，所以，往往被置于無足輕重的地位。在 ISO9000 認(rèn)證之前由于標(biāo)準(zhǔn)有要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)都能將測量儀器送法定計(jì)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定，但認(rèn)證之后不少房地產(chǎn)企業(yè)一怕麻煩二圖省錢，常常不再嚴(yán)格執(zhí)行測量儀器的周期檢定工作。數(shù)年前本地一家市政工程公司在道路施工中，由于一臺(tái)水準(zhǔn)儀多年未檢引起失準(zhǔn)，因此，導(dǎo)致施工路面縱向坡度超標(biāo)而返工，既貽誤了工期也造成了經(jīng)濟(jì)損失。浙江景華公司則一貫重視測量儀器的年檢和設(shè)備完好率工作，從而使施工生產(chǎn)過程得到有效的控制。ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)對監(jiān)視和測量裝置的控制含有 2 方面的要求：一是確定需實(shí)施的監(jiān)視和測量。二是確定所需的監(jiān)視和測量裝置。同時(shí)，對測量設(shè)備提出了與監(jiān)視和測量的要求相一致的規(guī)定。浙江景華公司對 ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于監(jiān)視和測量儀器設(shè)備的要求有比較深刻的理解，并在企業(yè)的質(zhì)量活動(dòng)中很好地貫徹實(shí)施。這是因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到量值的溯源性，是 ISO9000 認(rèn)證之后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運(yùn)行的一個(gè)重要標(biāo)志。

以下為ISO22000認(rèn)證現(xiàn)場審核所需的資料清單，綜合了體系文件、貴州遵義附近部門記錄、貴州遵義法律法規(guī)及現(xiàn)場管理要求，確保審核順利通過。 ? ?一、貴州遵義本地體系文件類 ?1. 食品管理手冊?? ?- 包含企業(yè)概況、貴州遵義附近食品方針目標(biāo)、貴州遵義當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)及職責(zé)、貴州遵義同城適用范圍等。 ? ? ?- 需附手冊批準(zhǔn)令、貴州遵義修改記錄、貴州遵義附近食品小組組長任命書等。 ?2. 程序文件與作業(yè)指導(dǎo)書? ?- 覆蓋標(biāo)準(zhǔn)要求的程序文件，如文件控制、貴州遵義附近內(nèi)審、貴州遵義當(dāng)?shù)毓芾碓u審、貴州遵義本地應(yīng)急響應(yīng)等。 ?? ?- 作業(yè)指導(dǎo)書包括操作規(guī)程、貴州遵義同城記錄表格模板等。 ?3. 前提方案與HACCP計(jì)劃? ?- GMP（良好操作規(guī)范）、貴州遵義本地SSOP（衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)操作程序）文件。 ? ? ?- HACCP計(jì)劃書、貴州遵義本地OPRP（操作性前提方案）確認(rèn)記錄、貴州遵義本地危害分析單。 ?4. 支持性材料? ? - 文件清單、貴州遵義附近記錄清單、貴州遵義當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)清單、貴州遵義當(dāng)?shù)赝鈦砦募ㄈ? 標(biāo)準(zhǔn)）管理記錄。 ?? 二、貴州遵義部門及過程記錄類 ?（一）辦公室/行政部 ? 1. 人員管理?? ? - 人員一覽表、貴州遵義當(dāng)?shù)刈C（有效期內(nèi)的）、貴州遵義關(guān)鍵崗位（如檢驗(yàn)員、貴州遵義當(dāng)?shù)仉姽ぃ┑馁Y質(zhì)。 ? ? ?- 年度培訓(xùn)計(jì)劃及記錄（含食品意識(shí)、貴州遵義當(dāng)?shù)夭僮骷寄艿龋? ?2. ＊＊體系運(yùn)行記錄＊＊ ? ? ?- 內(nèi)部審核記錄（含不符合項(xiàng)整改驗(yàn)證）。 ?? ? - 管理評審記錄、貴州遵義當(dāng)?shù)厥称纺繕?biāo)達(dá)成情況分析。 ?? （二）生產(chǎn)部/車間 ?1. 生產(chǎn)控制? ?- 工藝流程圖、貴州遵義附近車間平面圖、貴州遵義同城人流物流圖、貴州遵義本地防蟲鼠布局圖。 ? ? ?- 設(shè)備維護(hù)記錄（含潤滑、貴州遵義本地保養(yǎng)計(jì)劃）、貴州遵義關(guān)鍵工序（CCP/OPRP）監(jiān)控記錄。 ?2. 衛(wèi)生管理? ? - 車間環(huán)境消毒記錄、貴州遵義本地食品接觸面清潔記錄、貴州遵義當(dāng)?shù)鼗瘜W(xué)品使用及濃度監(jiān)測記錄。 ? ? ?- 異物控制記錄（如刀具、貴州遵義同城玻璃制品管理）。 ?? （三）質(zhì)檢部 ? 1. 檢驗(yàn)與監(jiān)測 ?? ?- 原料、貴州遵義附近半成品、貴州遵義本地成品檢驗(yàn)記錄及標(biāo)準(zhǔn)（符合出廠要求）。 ? ? ?- 監(jiān)測設(shè)備清單、貴州遵義附近檢定（如溫度計(jì)、貴州遵義本地電子秤）。 ? 2. 不合格品管理?? ?- 不合格品處理記錄、貴州遵義本地糾正措施報(bào)告、貴州遵義同城潛在不產(chǎn)品追溯記錄。 ??（四）供銷部/采購部 ? 1. 供應(yīng)商管理 ?? ?- 合格供方名錄、貴州遵義同城供方評價(jià)記錄（含營業(yè)執(zhí)照、貴州遵義附近生產(chǎn)許可證、貴州遵義型式檢驗(yàn)報(bào)告）。 ?? ?- 原料驗(yàn)收記錄、貴州遵義同城采購計(jì)劃（覆蓋添加劑、貴州遵義同城包材等）。 ? 2. 客戶反饋與追溯 ?? ? - 客戶投訴處理記錄、貴州遵義當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品召回或模擬召回記錄。 ?? ?- 產(chǎn)品追溯記錄（從原料到成品的完整鏈條）。 ?三、貴州遵義同城法律法規(guī)與資質(zhì)證明 ? 1. 企業(yè)資質(zhì) ?? ? - 營業(yè)執(zhí)照、貴州遵義當(dāng)?shù)厣a(chǎn)許可證、貴州遵義當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)代碼證（加蓋公章）。 ?? ?- 行業(yè)資質(zhì)（如出口注冊、貴州遵義當(dāng)?shù)?C認(rèn)證等）。 ? 2. 合規(guī)性文件 ?? ?- 適用的法律法規(guī)清單（含進(jìn)口國要求）。 ? ? ?- 產(chǎn)品執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)需備案）。 ?3. 檢測報(bào)告 ? ? ?- 一年內(nèi)的產(chǎn)品檢測報(bào)告（覆蓋所有種類）、貴州遵義同城水質(zhì)檢測報(bào)告（半年內(nèi)有效）。 ? ?四、貴州遵義現(xiàn)場管理要求 ?1. 環(huán)境與設(shè)施? ?- 車間衛(wèi)生清潔狀態(tài)（審核期間需保持正常生產(chǎn)）。 ?? ?- 設(shè)備擺放整齊、貴州遵義當(dāng)?shù)貥?biāo)識(shí)清晰（包括狀態(tài)標(biāo)識(shí)）。 ?2. 倉儲(chǔ)管理?? ?- 原料、貴州遵義本地半成品、貴州遵義同城成品分區(qū)存放，標(biāo)識(shí)明確（含過敏原標(biāo)識(shí)）。 ?? ?- 化學(xué)品及危險(xiǎn)品單獨(dú)存放，有防護(hù)措施。 ?3. 應(yīng)急與防護(hù)?? ? - 應(yīng)急預(yù)案演練記錄（如火災(zāi)、貴州遵義本地污染事故）。 ? ? ?- 食品防護(hù)計(jì)劃及脆弱性評估記錄。 ?? 五、貴州遵義本地其他支持性材料 ?1. 外包管理 ?? ?- 外包方資質(zhì)證明（如未認(rèn)證需說明審核安排）。 ?2. 數(shù)據(jù)分析與改進(jìn)? ?- 客戶滿意度調(diào)查、貴州遵義當(dāng)?shù)刭|(zhì)量趨勢分析（如合格率、貴州遵義附近客訴率）。 ? ? ?- 持續(xù)改進(jìn)計(jì)劃（如工藝優(yōu)化、貴州遵義本地體系升級）。 ? 3. 審核配合準(zhǔn)備?? ?- 陪同人員安排（每個(gè)審核組至少1人全程陪同）。 ?? ?- 辦公設(shè)施（電腦、貴州遵義當(dāng)?shù)卮蛴C(jī)、貴州遵義當(dāng)?shù)匚募A等）及審核員接待用品。 ??注意事項(xiàng) ?1. 文件有效性：所有資質(zhì)、貴州遵義同城檢測報(bào)告、貴州遵義當(dāng)?shù)貦z定需在有效期內(nèi)。 ? 2. 記錄完整性：近3個(gè)月的記錄需完整可追溯，避免缺漏或涂改。 ? 3. 現(xiàn)場一致性：文件描述需與實(shí)際操作一致，如工藝流程圖與車間布局匹配。