物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運(yùn)營市場來看，企業(yè)的管理決策對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，大多停留在平面的服務(wù)層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務(wù)內(nèi)容缺乏想象，沒有獨(dú)創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運(yùn)營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導(dǎo)地位，雖然強(qiáng)調(diào)了服務(wù)，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務(wù)這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務(wù)的一面；其次，物業(yè)管理公司運(yùn)營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時(shí)間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實(shí)現(xiàn)有序管理的當(dāng)務(wù)之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、反應(yīng)靈敏的動(dòng)態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運(yùn)作機(jī)制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗(yàn)的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗(yàn)證。而對(duì)國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個(gè)行業(yè)讓大家多少有點(diǎn)趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個(gè)重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導(dǎo)入ISO9000來建立自己的運(yùn)作體系，通過一段時(shí)間的運(yùn)作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對(duì)物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個(gè)關(guān)鍵方面要注意，即管理職責(zé)、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個(gè)關(guān)鍵方面的焦點(diǎn)是業(yè)主，只有這三個(gè)關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時(shí)，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個(gè)科學(xué)完善的"合同評(píng)審程序"，識(shí)別并確定客戶的需求，同時(shí)判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目，哪些是由外部服務(wù)組織提供的服務(wù)項(xiàng)目。外部伺服性服務(wù)組織的選擇，可依據(jù)實(shí)際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進(jìn)行，并將有關(guān)分包服務(wù)項(xiàng)目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對(duì)提供的服務(wù)按實(shí)際情況建立"服務(wù)過程查核程序"、"服務(wù)過程狀態(tài)識(shí)別程序"，"服務(wù)管理程序"進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的全程管理，并對(duì)其結(jié)果追蹤確認(rèn)。同時(shí)建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護(hù)保潔控制程序"、"緊急應(yīng)變作業(yè)程序"、"人員進(jìn)駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運(yùn)作提供運(yùn)行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立起一個(gè)開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對(duì)業(yè)主進(jìn)行"需求的連續(xù)評(píng)審"。建立的"新服務(wù)項(xiàng)目企劃程序"策劃新服務(wù)項(xiàng)目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務(wù)，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題，建立"服務(wù)的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務(wù)控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進(jìn)措施加以自我改進(jìn)完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實(shí)際情況建立"管理責(zé)任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機(jī)電設(shè)備控制程序"、"行政服務(wù)控制程序"，建立"進(jìn)料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運(yùn)控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實(shí)記錄運(yùn)行中的活動(dòng)結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計(jì)技術(shù)管理程序"對(duì)這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行技術(shù)分析。同時(shí)，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實(shí)際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責(zé)說明書"，規(guī)定定量、定性的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)之建立"培訓(xùn)管理程序"，對(duì)全體員工進(jìn)行物業(yè)管理基本知識(shí)、崗位任職資格等培訓(xùn)，并進(jìn)行資格確認(rèn)，以保證公司員工對(duì)公司完善管理、公司發(fā)展的適應(yīng)，使物業(yè)管理公司在建好一個(gè)企業(yè)的同時(shí)，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊(duì)伍。 物業(yè)ISO9000認(rèn)證體系是一種從管理模式向服務(wù)模式進(jìn)化的體系，它所強(qiáng)調(diào)的是將服務(wù)作為一種商品，確保被服務(wù)者在使用過程中的滿意程度，是一種服務(wù)質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人對(duì)人的服務(wù)，是一個(gè)為業(yè)主提供綜合性整合化服務(wù)的系統(tǒng)。這個(gè)體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務(wù)的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以塑造眾多的需求群體和拉動(dòng)巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。

制定和實(shí)施食品管理體系和提高其有效性時(shí)鼓勵(lì)采用過程方法，以獲得食品和服務(wù)的活動(dòng)得以加強(qiáng)，并滿足適用的要 求。過程方法包括按照組織的食品方針和戰(zhàn)略方向，對(duì)各過程及其相互作用，系統(tǒng)地進(jìn)行規(guī)定和管理，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期結(jié)果?？? 通過采用 PDCA 循環(huán)以及基于風(fēng)險(xiǎn)的思維對(duì)過程和體系進(jìn)行整體管理，從而有效利用機(jī)遇并防止發(fā)生非預(yù)期結(jié)果。 一、策劃過程 策劃過程可分成若干個(gè)子過程，這些子過程是建立食品管理體系必須要加以識(shí)別和管理的，可分為以下七點(diǎn)。 一是，組織環(huán)境的識(shí)別和評(píng)審過程，其包括組織內(nèi)外部環(huán)境和相關(guān)方需求識(shí)別與評(píng)審過程，食品管理體系范圍的確定過程。 二是，管理體系策劃過程，包括方針、目標(biāo)、組織框架及職責(zé)權(quán)限、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施等。 三是，人力資源管理過程。食品行業(yè)的人力資源管理有別于其他行業(yè)，注重員工管理，食品意識(shí)及食品小組的能力要 求。 四是，基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境管理過程。根據(jù)食品行業(yè)類別，按不同的食品法規(guī)要求，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境加以管理。 五是，外部提供的過程、產(chǎn)品和服務(wù)控制過程。供方的考核評(píng)價(jià)及原輔料進(jìn)廠驗(yàn)收要求，包括對(duì)外部供方許可資質(zhì)管理等內(nèi)容。 六是，內(nèi)外部信息溝通過程。著重食品鏈上下游組織在食品方面的信息溝通，包括與監(jiān)管部門、供方、顧客等相關(guān)組織的信息 溝通。 七是，成文信息控制過程。關(guān)注記錄保存期限與法律法規(guī)要求的符合性。 二、運(yùn)行過程 運(yùn)行過程該本標(biāo)準(zhǔn)的核心過程，存在另一個(gè)PDCA循環(huán)，包含了標(biāo)準(zhǔn)第8章所述的FSMS內(nèi)的各種運(yùn)行過程，可分為以下若干個(gè)子過程。 前提方案建立實(shí)施過程，依據(jù)組織所處的食品鏈的位置，確定相應(yīng)的前提方案，如良好操作規(guī)范、良好獸醫(yī)規(guī)范、良好分銷規(guī)范可 追溯性過程。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求，追溯系統(tǒng)應(yīng)能夠 地識(shí)別供應(yīng)商來料和終產(chǎn)品的初始分配路線應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)過程，組織首先應(yīng)識(shí) 別出那些與食品相關(guān)的潛在的緊急情況，并制訂出相應(yīng)的應(yīng)急方案，并要求對(duì)方案進(jìn)行測試危害分析與評(píng)價(jià)及控制計(jì)劃的建立 過程，根據(jù)HACCP七個(gè)基本原理的要求建立實(shí)施該過程。值得特別關(guān)注的是，新標(biāo)準(zhǔn)要求關(guān)鍵限值應(yīng)可測量，操作性前提方案（OPRP ）的行動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)可測量或可觀察。另外還包括控制措施確認(rèn)過程、危害控制計(jì)劃的實(shí)施與監(jiān)視過程、驗(yàn)證過程、不合格產(chǎn)品控制過程 （包括產(chǎn)品撤回），這些過程與舊標(biāo)準(zhǔn)要求無太多變化。 三、食品管理體系的績效評(píng)價(jià)過程 食品管理體系的績效評(píng)價(jià)過程包括對(duì)監(jiān)視和測量、驗(yàn)證活動(dòng)結(jié)果所獲取的數(shù)據(jù)和信息，以及對(duì)前提方案和危害控制計(jì)劃實(shí)施情 況的監(jiān)測結(jié)果的分析與評(píng)價(jià)，同時(shí)包括內(nèi)部審核和管理評(píng)審活動(dòng)，以確定FSMS的績效情況。該過程可分為：分析與評(píng)價(jià)過程、內(nèi)部 審核過程、管理評(píng)審過程。 四、改進(jìn)過程 組織應(yīng)持續(xù)改進(jìn)食品管理體系的適宜性、充分性和有效性，并根據(jù)與相關(guān)方溝通的結(jié)果、驗(yàn)證活動(dòng)結(jié)果分析的輸出以及管理評(píng) 審的輸出更新FSMS，該過程可分為持續(xù)改進(jìn)過程、食品管理體系更新過程。綜合上述分析，基本已識(shí)別食品管理體系的主 要過程，組織可以按過程方法的要求，形成過程清單，如附表所示，以便管理食品管理體系。 除上述過程外，組織還應(yīng)考慮基于風(fēng)險(xiǎn)的思維，識(shí)別食品管理體系其他過程。基于風(fēng)險(xiǎn)的思維也分為兩個(gè)層次，組織層面的和 運(yùn)行層面的。運(yùn)行層面的過程識(shí)別已包含上述第二大過程（運(yùn)行過程）中。組織層面的過程識(shí)別，可參照標(biāo)準(zhǔn)6.1.1條款之規(guī)定：“ 策劃食品管理體系時(shí)，組織應(yīng)考慮到4.1中涉及的事項(xiàng)”。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)4.1指出：“考慮各種內(nèi)外部因素，包括但不限于國際、 國內(nèi)、地區(qū)和當(dāng)?shù)氐母鞣N法律法規(guī)、技術(shù)、競爭、市場、文化、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素、網(wǎng)絡(luò)和食品摻假、食品防護(hù)和故意污染”。 因此，還需識(shí)別非傳統(tǒng)食品危害控制過程認(rèn)證：食品防欺詐過程、人為破壞和蓄意污染過程。 ?